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國家稅務總局廣州市稅務局為落實市委市政府關于城市更新工作的戰略部署，推動廣州實現老城市新活力和“四個出新出彩”，按照“三舊”改造、“三園”轉型、“三亂”整治九項城市更新重點任務梳理編寫涉稅業務指引分為6類、12個應用場景。本周龍俊女士和大家一起學習探討了《廣州市城市更新稅收指引（2021年版）》中土地增值稅的相關內容。

一、土地增值稅清算概述

土地增值稅清算，是指納稅人在是指納稅人符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規及有關政策規定，計算應當繳納的土地增值稅稅額，并填寫《土地增值稅納稅申報表》，向主管稅務機關提供有關資料，辦理土地增值稅清算手續，經稅務機關審核后，結清土地增值稅稅款的行為。

對于土地增值稅的清算條件，分為納稅人應進行清算和主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算兩種情形，具體條件如下圖：

二、土地增值稅應稅收入

土地增值稅應稅收入的基本規定

土地增值稅納稅人轉讓房地產的收入包括轉讓房地產的全部價款及有關的經濟受益，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。轉讓房地產取得的收入為不含增值稅收入。

已全額開具商品房銷售發票的，按照發票所載金額確認收入；未開具發票或未全額開具發票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。銷售合同所載商品房面積與有關部門實際測量面積不一致，在清算前已發生補、退房款的，應在計算土地增值稅時予以調整。

土地增值稅清算對收入的審核重點

1. 應重點審核納稅人預售款和相關的經濟收益是否全部結轉收入以及銷售價格是否明顯偏低。

2. 合同面積與實測面積不一致發生的退補房款，收入是否正確調整。

3. 是否存在將開發產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等視同銷售。

4. 銷售給關聯方的房產價格是否公允，是否存在利用關聯交易轉移利潤的情形。

5.  銷售不動產過程中收取的價外費用、代收費，如遲交房款滯納金、燃氣出裝費等，是否按規定申報納稅。

6. 以土地使用權投資開發項目的，是否按規定進行稅務處理.

7. 采用以房換地的，在房產移交使用是是否按視同銷售不動產申報納稅。

8.  以房地產或土地入股投資或聯營從事房地產開發，或房地產開發企業以其建造的商品房進項投資或聯營，是否按規定申報納稅。

三、城市更新涉及的土地增值稅

城市更新改造模式下共有6個分類、12個應用場景，針對這些場景，龍俊老師展開了進一步的講解，為大家解鎖每個場景下，具體的改造模式、內容以及涉稅環節，并針對這些環節與大家進行了交流討論。

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