廣東中職信會(huì)計(jì)師事務(wù)所（特殊普通合伙）
GUANGDONG ZHONGZHIXIN CERTIFIED PUBLIC ACCOUNTANTS LLP
不良資產(chǎn)管理是資金及技術(shù)雙重密集型的市場(chǎng)，成功的不良資產(chǎn)處置需要持續(xù)穩(wěn)定的資金供給和專業(yè)技術(shù)助力。在盤(pán)活資產(chǎn)和處置不良資產(chǎn)的過(guò)程中，需要發(fā)揮市場(chǎng)各類專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)的作用，包括會(huì)計(jì)師、財(cái)務(wù)顧問(wèn)、律師、評(píng)估師及行業(yè)專家等。從投資策略的制定、交易結(jié)構(gòu)的設(shè)計(jì)、資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估、或有負(fù)債的厘清，再到底層資產(chǎn)的盡調(diào)、平衡利益相關(guān)方訴求以撮合交易等，都需要專業(yè)且經(jīng)驗(yàn)豐富的團(tuán)隊(duì)，協(xié)助處理這個(gè)過(guò)程中的難點(diǎn)和挑戰(zhàn)。
2023年1月17日，國(guó)務(wù)院副總理劉鶴在世界經(jīng)濟(jì)論壇2023年年會(huì)上特別介紹了中國(guó)防范化解金融風(fēng)險(xiǎn)特別是房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)的情況，并再次強(qiáng)調(diào)，房地產(chǎn)行業(yè)是中國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。當(dāng)前，不管是穩(wěn)民生保交樓，還是盤(pán)活化解金融機(jī)構(gòu)、城投公司的存量債權(quán)和投資，受惠于中國(guó)經(jīng)濟(jì)韌性強(qiáng)，都是“危”與“機(jī)”并存。
相較于其他類型的不良資產(chǎn)，房地產(chǎn)領(lǐng)域的不良資產(chǎn)處置有一定的特殊性。本文將針對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域的不良資產(chǎn)處置的難點(diǎn)及應(yīng)對(duì)展開(kāi)。
不良資產(chǎn)的處置方式一般包括直接追償、債權(quán)轉(zhuǎn)讓、債務(wù)重組、以物抵債、債轉(zhuǎn)股或資產(chǎn)證券化等。采取哪種交易方式對(duì)不良資產(chǎn)處置，需要結(jié)合商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)、資產(chǎn)質(zhì)量、稅務(wù)成本等綜合論證和考量。
房地產(chǎn)類的不良資產(chǎn)在處置的過(guò)程，可能面臨的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)包括資產(chǎn)確權(quán)、潛在購(gòu)房糾紛、表外負(fù)債、政策合規(guī)等。對(duì)于房地產(chǎn)資產(chǎn)或項(xiàng)目公司的確權(quán)，應(yīng)該先穿透了解有資產(chǎn)所有人和項(xiàng)目公司最終股東的權(quán)益分配狀況，以評(píng)估交易的可行性。比如，有的房地產(chǎn)項(xiàng)目公司股東眾多，有的項(xiàng)目是單一股東擁有絕對(duì)控制權(quán)，有的項(xiàng)目是數(shù)個(gè)股東共同經(jīng)營(yíng)共同控制，有的項(xiàng)目股東分散，卻擁有不同程度的管理參與權(quán)。股東權(quán)利是設(shè)計(jì)不良資產(chǎn)處置交易結(jié)構(gòu)的關(guān)鍵因素，需要首先梳理清楚。其次，房地產(chǎn)項(xiàng)目公司的核心資產(chǎn)是土地，土地證是項(xiàng)目公司證明其擁有有價(jià)值的資產(chǎn)的前提。過(guò)了土地合同約定的開(kāi)發(fā)期，可能出現(xiàn)土地回收、規(guī)劃變更和罰沒(méi)風(fēng)險(xiǎn)。某些特殊的房產(chǎn)類型，還可能存在處置受限。比如，在一些案例里面，存在購(gòu)房人糾紛或者是單位集資房、以及“房地分離”等情況，導(dǎo)致交易面臨較高的政策合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)然，這里最大的風(fēng)險(xiǎn)，還是存在一些隱形債權(quán)人，一旦發(fā)現(xiàn)有投資方介入，表外負(fù)債激增。
資產(chǎn)質(zhì)量影響房地產(chǎn)資產(chǎn)的價(jià)值判斷，評(píng)估資產(chǎn)質(zhì)量需要考慮包括土地的地理位置、資產(chǎn)的業(yè)態(tài)和權(quán)屬、可租售的面積、資產(chǎn)所在地的投資環(huán)境和風(fēng)險(xiǎn)以及未來(lái)售價(jià)或出租經(jīng)營(yíng)收入的評(píng)估與預(yù)測(cè)等。不僅要考慮資產(chǎn)所在項(xiàng)目公司現(xiàn)有的資產(chǎn)、負(fù)債以及資金情況，還需要考慮未來(lái)資產(chǎn)交易和持有的稅費(fèi)等要素。
不同的交易結(jié)構(gòu)和處置方式的稅務(wù)影響和交易成本可能不同。由于不良資產(chǎn)處置的涉稅環(huán)節(jié)多，因此需要特別關(guān)注交易的稅負(fù)成本，以避免出現(xiàn)因?yàn)槎悇?wù)處理不當(dāng)導(dǎo)致在資產(chǎn)清收過(guò)程中出現(xiàn)高額稅負(fù)給交易雙方帶來(lái)不必要的損失。此外，圍繞著不良資產(chǎn)業(yè)務(wù)的各個(gè)環(huán)節(jié)，相關(guān)的稅收政策適用情況也存在一些不明確的地方。比如，在不良資產(chǎn)收購(gòu)時(shí)，不良債權(quán)計(jì)稅基礎(chǔ)按照單項(xiàng)資產(chǎn)計(jì)算還是資產(chǎn)包計(jì)算？在不良資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，轉(zhuǎn)讓不良債權(quán)是否需要繳納增值稅？資產(chǎn)包內(nèi)的資產(chǎn)盈虧能否直接互抵？在某些債轉(zhuǎn)股安排的交易下，還需要就混合性投資“股權(quán)”還是“債權(quán)”企業(yè)所得稅性質(zhì)進(jìn)一步判斷。
我們相信，隨著2023年房地產(chǎn)行業(yè)的營(yíng)商環(huán)境進(jìn)一步改善，將涌現(xiàn)更多房地產(chǎn)不良資產(chǎn)價(jià)值投資的機(jī)遇。因此，不良資產(chǎn)管理參與方需要提前做好準(zhǔn)備和部署，快速識(shí)別問(wèn)題找到應(yīng)對(duì)方法，及時(shí)引入專家更穩(wěn)妥的確定交易方式。
作為房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資人，在選擇投資標(biāo)的時(shí)，應(yīng)該全面評(píng)估標(biāo)的資產(chǎn)質(zhì)量、交易的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)和稅務(wù)成本，包括了解項(xiàng)目公司的債務(wù)規(guī)模、資產(chǎn)權(quán)屬關(guān)系、經(jīng)營(yíng)情況、潛在表外負(fù)債情況（如抵押質(zhì)押、交叉互保、法律訴訟等）、項(xiàng)目盈利模型、交易和持有環(huán)節(jié)稅負(fù)等。
作為房地產(chǎn)項(xiàng)目的處置人，在選擇需要盤(pán)活的資產(chǎn)時(shí)，也需要考慮重組和潛在交易對(duì)項(xiàng)目公司人、財(cái)、物的影響，資產(chǎn)特點(diǎn)和變現(xiàn)周期，并結(jié)合自身流動(dòng)性管理的需求，在理解利益相關(guān)方訴求的基礎(chǔ)上，尋找合適的交易路徑。
中職信深耕粵港澳大灣區(qū)服務(wù)眾多房地產(chǎn)和建筑行業(yè)企業(yè)和房地產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)。我們將從專業(yè)角度協(xié)助管理參與方根據(jù)實(shí)際情況制定最優(yōu)交易策略并協(xié)助不良資產(chǎn)交易方案落地，包括對(duì)底層房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行財(cái)務(wù)和稅務(wù)盡職調(diào)查，評(píng)估資產(chǎn)質(zhì)量和價(jià)值，規(guī)劃交易結(jié)構(gòu)和重組方案設(shè)計(jì)，協(xié)助交易過(guò)程中的各方談判，從財(cái)稅角度復(fù)核交易合同和方案，以及協(xié)助對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目公司資金流向和運(yùn)營(yíng)情況定期監(jiān)管等工作。
我們協(xié)助投資人發(fā)現(xiàn)價(jià)值投資的機(jī)會(huì)，協(xié)助投資人收購(gòu)、投資房地產(chǎn)不良資產(chǎn)或相關(guān)企業(yè)。我們也協(xié)助出現(xiàn)流動(dòng)性問(wèn)題的房地產(chǎn)企業(yè)或持有問(wèn)題資產(chǎn)的金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行債務(wù)重組或資產(chǎn)重組與資產(chǎn)盤(pán)活方案的設(shè)計(jì)，助力相關(guān)企業(yè)轉(zhuǎn)“危”為“機(jī)”。
欲了解更多房地產(chǎn)相關(guān)不良資產(chǎn)處置詳情，敬請(qǐng)公眾號(hào)后臺(tái)留言或電話垂詢。
陳杰 （中職信咨詢合伙人，中國(guó)注冊(cè)會(huì)計(jì)師）
畢業(yè)于北京大學(xué)光華管理學(xué)院，曾擔(dān)任頭部房地產(chǎn)上市公司深圳區(qū)域財(cái)務(wù)總監(jiān)，擁有逾二十年豐富的房地產(chǎn)財(cái)稅管理、融資、合規(guī)及信息披露經(jīng)驗(yàn)，主導(dǎo)參與了中國(guó)首只公募房地產(chǎn)信托基金——鵬華前海萬(wàn)科REITs研發(fā)及發(fā)行。
電話：13590309063
李炤洋 （中職信咨詢合伙人，中國(guó)注冊(cè)會(huì)計(jì)師，注冊(cè)稅務(wù)師、資產(chǎn)評(píng)估師、國(guó)際內(nèi)審師）
廣東省科技廳財(cái)務(wù)評(píng)審專家、廣州市財(cái)政局績(jī)效評(píng)價(jià)專家、廣東省三舊改造協(xié)會(huì)財(cái)稅專業(yè)委員會(huì)副主任委員、廣州納稅人協(xié)會(huì)稅務(wù)專家、廣州注冊(cè)會(huì)計(jì)師協(xié)會(huì)第一期高端人才，長(zhǎng)期為多家大中型房地產(chǎn)企業(yè)提供審計(jì)和稅務(wù)服務(wù)。
電話：13822220306
本文內(nèi)容僅供一般參考用，任何人士不應(yīng)在沒(méi)有詳細(xì)考慮相關(guān)的情況及獲取適當(dāng)?shù)膶I(yè)意見(jiàn)下依據(jù)所載內(nèi)容行事。本文所有提供的內(nèi)容均不應(yīng)被視為正式的審計(jì)、會(huì)計(jì)或法律建議。
本文內(nèi)容未經(jīng)授權(quán)，嚴(yán)禁轉(zhuǎn)載。
地址：廣州市天河區(qū)珠江新城珠江東路高德置地秋廣場(chǎng)F座10樓 電話：020-38351263，020-38324928
Copyright ? 2012,so03.com,All rights reserved 版權(quán)所有
